Рынок складов в Центральной Азии растёт. Однако многие проекты по-прежнему экономически неоправданны: параметры зданий часто не отвечают логистическим задачам. Основатель и управляющий директор группы компаний LogistiX Дмитрий Блинов в интервью LogiStan назвал типичные ошибки девелоперов и объяснил, что заложить «универсальность» на этапе проектирования дешевле, чем переделывать объект.
— В Центральной Азии сохраняется дефицит складов — как и три года назад, когда в регионе наблюдался всплеск деловой активности. Сейчас, по моим наблюдениям, активность несколько снизилась. Так ли это и как это повлияет на наращивание складских мощностей?
— Фундаментальный дефицит складских площадей в Центральной Азии никуда не делся. Резкого снижения спроса я тоже не заметил. Скорее, постепенно меняется отношение к этой сфере бизнеса.
За последние несколько лет, во-первых, изменился инвестиционный подход: на рынке стало гораздо меньше «дешёвых» денег.
Во-вторых, изменились требования к окупаемости и экономике объекта. Если раньше при строительстве складов ключевой была скорость введения в эксплуатацию — иногда вопреки здравому смыслу, — то сейчас заказчики стали гораздо разборчивее. Во главу угла ставятся вопросы подбора локаций, их связанности с существующей инфраструктурой, характеристики склада, возможность его модернизации, качество управления на объекте и так далее.
Строить бездумно почти перестали. Запросы заказчиков от «хочу какой-нибудь склад под всё на свете» трансформировались в «хочу склад под конкретную товарную матрицу с заданной оборачиваемостью».
Повышение качества запросов — от хаотичных и максимально размытых до точечных и конкретных — говорит о здоровой динамике развития отрасли. Этому способствуют как зрелость заказчиков, так и развитие экспертизы по региону.
Бизнес уже пришёл к пониманию, что склад — это не просто коробка под хранение, а важная часть цепочки создания общей стоимости.
Материал по теме: Рынок складской недвижимости Центральной Азии: обзор августа 2026
— Часть строящихся складов в Центральной Азии связана с запланированными промышленными и инфраструктурными проектами. Например, холодильные склады в Узбекистане под экспорт плодоовощной продукции или ТЛЦ в Кыргызстане под строящуюся железную дорогу из Китая. Что будет со складами, если головные проекты не реализуются? Кто займёт пустующие мощности?
— Это больная тема для всех. Думаю, что если промышленный или транспортный проект не запускается, то складские мощности рискуют остаться невостребованными. Полностью избежать этих рисков нельзя, но сценарий смягчения есть.
Например, на этапе проектирования объекта можно заложить в него некоторую «универсальность». То есть выбирать модульную планировку и гибкую инженерную инфраструктуру. В этом случае готовый базовый склад можно довольно быстро перепрофилировать.
Для кого? Для быстрорастущего рынка электронной коммерции. Годовой прирост e-com более чем на 40 % обеспечит спрос на локальные площадки — при условии их адаптации под нужды бизнеса.
Сразу оговорюсь: крупному бизнесу такие склады не нужны. Он строит собственную инфраструктуру. Но малый и средний бизнес арендует площади. И он придёт на склад, расположенный в логистически удачной точке с работающим 3PL-оператором.
Универсальность — это главная подушка безопасности при проектировании склада.
— А какая главная ошибка?
— Строить склад в надежде на перспективу. Нельзя проектировать объект без ясного понимания, без якорного клиента с чёткими запросами, без готовой бизнес-модели. Это не пессимизм, а бизнес-дисциплина, которая страхует от потери времени и денег.
Эти правила оплачены печальным опытом многих инвесторов в России, которые много лет назад врывались на складской рынок. Люди строили площади, опираясь на «авось», и ждали, что однажды они заработают. Ждут, наверное, до сих пор — и уже не дождутся.
Читайте также: Доля пустующих складов в Казахстане достигла максимума за 5 лет
— Насколько подорожает строительство склада, если в проект закладывать «подушку безопасности» в виде универсальности, о которой вы говорили? Это условные 10% или 50%?
— Для предметного разговора нужны точные параметры объекта. Если мы говорим об универсальности холодильного склада — особые требования к строительству которого начинаются буквально с фундамента, — это одно. Если о более простых сухих складах, то совсем другое: там требования достаточно простые. Базовые правила — сохранение монообъёма, хорошей рабочей высоты (9-15м) и возможность возводить строительные и стеллажные мезонины в 2-4 этажа.
Расскажу случай из практики. В LogistiX пришёл заказчик, который уже построил склад высотой девять метров с не самым оптимальным расположением — вдали от существующей складской инфраструктуры. Он хотел оптимизировать процессы на складе и расширить зону хранения.
Когда мы вышли на объект и сняли фактические отметки, 9 метров «по проекту» превратились в заметно меньшую рабочую высоту: под несущими конструкциями шли спринклеры, ниже — освещение и воздуховоды, таким образом фактическая рабочая высота составила 7,8 метра. Пятый ярус уже не помещался, а чтобы получить необходимое количество ячеек хранения, пришлось уменьшить их высоту на 24 сантиметра — и часть палет в них просто не проходила, они так и остались в напольном хранении.
Со сток-ячейками получилось ещё интереснее. Шаг колонн не совпадал ни с одной стандартной схемой стеллажа под штучный отбор, а сдвинуть зону приёмки было нельзя — там уже стояли доки. Поэтому мезонин удалось разместить только на той части площади, где он вписывался в существующую сетку колонн.
Задачу мы выполнили, заказчик остался доволен. Но в итоге он получил примерно половину того прироста, на который рассчитывал, а остальной объём продолжил держать на арендованных площадях. Плюс усиление пола и перенос части инженерии — работы, которые на этапе проекта стоили бы считаные проценты от сметы, а по факту обошлись в сумму, сопоставимую со строительством нескольких тысяч квадратных метров нового склада.
Универсальность, заложенная на этапе проектирования, почти всегда обходится дешевле, чем кажется. Дорого стоит как раз её отсутствие: приходится платить и за переделки, и за ограничения, которые уже невозможно устранить. Поэтому я рекомендую ещё на стадии планирования внимательно оценивать технические параметры объекта с учётом того, как склад может использоваться в будущем.
Автор: Евгения Ким
Справка LogiStan: LogistiX – российский разработчик и интегратор профессиональных систем управления складом, транспортом, производством, известен программными продуктами на платформе LEAD.
Материалы по теме:
Первый логистический объект класса А класс в Бишкеке переходит к активной стадии строительства
«КазМунайГаз» планирует построить на юге Казахстана базу хранения авиатоплива за $22,4 млн
