Узбекистан вышел на первое место среди стран Центральной Азии и Закавказья по темпам прироста качественной складской недвижимости
На протяжении последних лет процесс развертывания логистической инфраструктуры в Центральной Азии почти полностью был связан с Казахстаном.
Но в 2024 году образовался новый очаг девелоперской активности – Узбекистан. Всего за один сезон в республике удвоились запасы качественных складских площадей. Однако итоговый показатель все равно остается мизерным относительно реальных потребностей бизнеса.
Чтобы выйти хотя бы на тот уровень обеспеченности логистическими мощностями, которого достигли северные соседи, Узбекистану нужно построить складов на 2,3 млн – 2,4 млн кв. м – в дополнение к имеющимся 0,5 млн кв. м. Такова экспертная оценка Станислава Ахмедзянова, управляющего партнера IBC Global.
После ввода в эксплуатацию логистического центра Grand Pharm (инновационный кластер Ташкентского фармацевтического парка в Зангиатинском районе) суммарная площадь качественных складских объектов на территории Узбекистана превысила отметку в 500 тыс. кв. м.
В течение сезона-2024 метраж функционирующей логистической недвижимости увеличился на 165%.
Это абсолютный рекорд среди всех республик Центральной Азии и Закавказья. В те же сроки Грузии удалось нарастить свой складской потенциал на 65%, Армении и Кыргызстану – на 30%, Казахстану – на 20%. Кроме упомянутого комплекса Grand Pharm, в прошедшем году был сдан еще один «50-тысячник» – логистический центр в юго-западном предместье Ташкента (Янгиюльский район Ташкентской области).
В числе других масштабных премьер эксперты называют вторую очередь логоцентра Orient Logistics (21,5 тыс. кв. м), складской комплекс дистрибьютора повседневных товаров Balton Trading Asia (20 тыс. кв. м).
В абсолютных цифрах ситуация выглядит так:
🇺🇿 Узбекистан — увеличение на 323 тыс. кв. м (+165%) со 195 тыс. кв. м (в 4 квартале 2023 г.) до 518 тыс. кв. м (к концу 2024 г.)
🇰🇿 Казахстан — увеличение на 272 тыс. кв. м (+20%), с 1358 тыс. до 1630 тыс. кв. м
🇰🇬 Кыргызстан — увеличение на 22 тыс. кв. м (+30%), с 70 тыс. до 92 тыс. кв. м
🇬🇪 Грузия — увеличение на 48 тыс. кв. м (+65%), с 72 тыс. до 120 тыс. кв. м.
🇦🇲 Армения — увеличение на 23 тыс. кв. м (+30%), с 73 тыс. до 96 тыс. кв. м.
Несмотря на столь впечатляющий прогресс, республика по-прежнему находится лишь в самом начале пути по созданию полноценной логистической сети современного типа.
Осенью прошлого года по суммарной площади складских комплексов Узбекистан сравнялся с 🇦🇿Азербайджаном, который уступает ему в 3,7 раза по численности населения и в 5,2 раза по размеру территории.
На одного жителя страны – даже после двукратной прибавки – приходится 0,01 кв. м качественной складской недвижимости. Эту площадь можно легко «накрыть тюбетейкой».
Специалисты IBC Global считают вполне реалистичным, что пополнения ближайших двух лет принесут до 0,5 млн кв. м инфраструктуры. Одно только декабрьское соглашение 2022 г. между Узбекистаном и Казахстаном предусматривает возведение группы складских зданий класса А и B общей площадью 248 тыс. кв. м.
Но, чтобы догнать хотя бы тот же Казахстан по среднедушевому метражу, узбекским застройщикам предстоит довести суммарную площадь логистической инфраструктуры до 2,8 млн – 2,9 млн кв. м, а на это потребуется как минимум 7 – 8 лет. Если брать российскую норму, то показатель вырастает до 12,7 млн кв. м.
На рынке складской недвижимости Узбекистана есть четыре главных актора.
Первый – местные игроки. Прежде всего, это молодой национальный маркетплейс Uzum Market, недавно получивший статус «единорога» (стартап, который стоит более 1 млрд долларов) – уникальное достижение для цифровой индустрии страны. Услугами платформы пользуются 12 тыс. предпринимателей.
Для дальнейшего развития Uzum Market требуются огромные по меркам Узбекистана объемы логистической инфраструктуры – порядка 150 тыс. – 170 тыс. кв. м в краткосрочной перспективе и 500 тыс. – 600 тыс. кв. м в среднесрочной (что существенно больше того, чем сейчас располагает весь Узбекистан). В 2024-м она ввела в строй складской комплекс на 112 тыс. кв. м, крупнейшим логистическим комплексом из подобных проектов в республике.
Ведущие российские операторы электронной торговли также обозначили интерес к Узбекистану. Wildberries (ныне RWB) открыла сортировочный центр площадью 1,1 тыс. кв. м весной 2023-го. Спустя несколько месяцев было анонсировано строительство логистического комплекса, который займет 150 тыс. кв. м в столичной агломерации. Предполагаемый объем инвестиций заявлен в 137 миллионов долларов. В дальнейшем к нему присоединятся аналогичные по габаритам хабы в Ферганской области и к югу от Ташкента (в Самарканде или Джизаке). Начало работ пришлось перенести – что вполне нормально для таких заказчиков – но в апреле 2024 г. Татьяна Ким (тогда еще Бакальчук) подтвердила неизменность планов по закреплению на узбекистанском рынке. Дата запуска первого из логистических гигантов сдвинулась на 2026 г.
Ozon не собирается отставать. В октябре 2024-го маркетплейс обзавелся сортировочным центром в Ташкенте. Пока его габариты ограничены 1 тыс. кв. м, но со временем возможно расширение до 5 тыс. кв. м. Ozon явно не намерен останавливаться на одном объекте – в планах компании строительство сортировочных центров в Фергане, Термезе и Бухаре, которое будет сопровождаться открытием 1,5 тыс. пунктов выдачи.
В целом по стране электронная торговля служит основным драйвером развития логистического рынка. К 2027 г. финансовая емкость этой сферы составит 2 млрд долларов – в десять раз больше, чем в 2021-м, и в четыре раза больше, чем в 2023-м. Удельный вес e-commerce в национальном торговом обороте за пять лет способен дойти с нынешних 4% до 15%.
Третью группу интересантов образуют международные компании. Так, в ходе берлинского саммита (сентябрь 2023 г.), на котором присутствовали федеральный канцлер и главы пяти центральноазиатских государств, был подписан меморандум о сотрудничестве между «Узбекистанскими железными дорогами» («Узбекистон темир йуллари») и крупным логистическим оператором Rhenus Group, имеющим почти 30-летний опыт работы в регионе. Прямым следствием этой договоренности стало решение Rhenus Group присоединиться к проекту по расширению мультимодального транспортно-логистического центра в Андижанской области (район железнодорожной станции Ахтачи). Под эту стройку выделено 20 га в границах свободной экономической зоны «Шелковый путь» («Ипак Йули»). К тому же в повестку Rhenus Group внесено строительство ТЛЦ в Ташкентской и Самаркандской областях.
По традиции активно себя проявляют китайские инвесторы. В частности, весной прошлого года компания Shenzhen Neptune Logistics Co. Ltd. сообщила о готовности вложить в логистическую инфраструктуру Узбекистана 10-15 млн долларов. Особенно ее интересуют пункты обслуживания контейнерных перевозок в направлении европейских стран и Турции.
Спустя два месяца президент республики Шавкат Мирзиёев посетил с официальным визитом Пекин, где подписал соглашения о создании мультимодального логистического центра и модернизации парка локомотивов.
В конце 2024 г. к процессу развития узбекистанской логистики подключилась пакистанская National Logistics Corporation (NLC). Она собирается открыть офис в Ташкенте и складской комплексе в логопарке Termez Cargo Centre. Судя по всему, NLC рассматривает Узбекистан как транзитный узел, через который удобно взаимодействовать со всей Центральной Азией и сопредельными регионами.
Четвертым участником процесса выступает государство – причем не только как модератор, но и как единственный гарант соблюдения всех взятых обязательств.
Приоритет этой сферы неоднократно подчеркивался первыми лицами государства. Достаточно привести слова Шавката Мирзиёева: «Если мы не выведем транспорт и логистику на новый уровень, то не сможем обеспечить стабильное развитие экономики». Согласно постановлению «Об утверждении Стратегии развития транспортной системы Республики Узбекистан до 2035 года», стратегической задачей страны указано «становление в качестве связующего звена в логистических схемах при осуществлении трансконтинентальных поставок грузов с одновременным налаживанием взаимовыгодного сотрудничества по поставкам грузов с соседними странами».
Путями к достижению этого результата названы формирование механизмов по интегрированию местных логистических центров в систему международных контейнерных перевозок, взаимодействие с китайскими компаниями в рамках проекта «Один пояс, один путь» и разработка логистических схем на основе рынка товародвижения свободных экономических зон.
Для транспортно-логистической отрасли Узбекистана характерны следующие особенности:
· Дефицит передовых технологий и современного оборудования, строительных материалов, качественных участков с доступом к инженерным сетям и квалифицированных кадров – общий набор проблем для центральноазиатского коммерческого девелопмента;
· Дисбаланс между спросом и предложением, и как следствие, околонулевой показатель вакансии (до 1%);
· Сверхвысокая концентрация предложения (девять десятых от общего объема) внутри одной локации – Ташкентской агломерации. Правда, в стране ведется серьезная работа по диверсификации логистической сети. Помимо упомянутых выше региональных проектов этот тренд выражается еще в нескольких случаях: мультимодальный ТЛЦ класса A «Логопарк Самарканд», логистический центр возле таможенного поста «Алат» в Бухарской области, Chongqing International Logistics Hub Park в свободной экономической зоне «Навои»;
· Низкая доля помещений класса А в общей структуре качественной складской недвижимости – 22% (в Казахстане – 41%, в Кыргызстане – 33%);
· Крайне малая выборка в категории объектов класса А задает сверхвысокий арендный ценник – 150+ долларов за квадратный метр в год (максимум для стран Центральной Азии и Закавказья). Это на 30% дороже, чем в Московском регионе, и на 40%, чем в Екатеринбурге.
Отдавая должное рывку, который узбекская логистическая индустрия проделала в 2024 г., необходимо отметить, что ей пока не удалось избавиться от большинства структурных тормозов.
Рост сохранится в любом случае, но без проведения масштабных реформ, он будет недостаточным, чтобы преодолеть отставание от ведущих экономик Евразии.
