«Склады класса А в Центральной Азии будут «продолжать рост из-за высокой стоимости инвестиций и требований к окупаемости капитала, тогда как цены на класс В останутся на месте или будут снижаться», — управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов рассказал Logistan об итогах и перспективах развития отрасли складская недвижимость в 2025 году.
— Какими тенденциями и событиями вам запомнился 2025 год?
— 2025 год стал знаковым для складской индустрии Центральной Азии и главным событием, которым запомнится этот период, безусловно, является Central Asia Warehouse Summit (CAWS) — крупнейшее отраслевое бизнес-событие региона. Саммит прошел уже второй раз с аншлагом, привлекая более 350 участников из 11 стран. Это событие продемонстрировало зрелость отрасли и готовность рынка к системным изменениям.
Спрос на услуги нашей консалтинговой компании вырос в разы по сравнению с предыдущими годами. Стало очевидно, что логистика и индустриальная недвижимость в Центральной Азии переживают настоящий бум, а инвесторы и власти начали понимать стратегическую важность отрасли. IBC Global активно помогала участникам рынка: мы формировали аналитику, помогали проектировать новые комплексы, участвовали в стратегическом и маркетинговом планировании, разрабатывали эскизные проекты и сопровождали проектирование. Особенно приятно, что в отличие от прошлых лет, это уже не бумажные проекты — за ними стоят реальные инвестиции и серьезные намерения.
Главной трудностью стало отсутствие четких стандартов на рынке складской недвижимости. Многие участники слишком мягко подходили к определению класса А, применяя к нему требования класса В, что приводило к демпингу и падению цен. Это наносило серьезный ущерб как рынку в целом, так и ответственным игрокам. На саммите CAWS мы инициировали принятие стандарта класса А после горячих обсуждений с участниками рынка.
Мы четко разграничили классы А и В по техническим параметрам, эффективности использования площадей и количеству размещаемых палет на квадратный метр. Наш анализ показал, что класс А практически не просел в цене с учетом технических корректировок, тогда как класс В действительно снизился в стоимости. Эта жесткая, но необходимая правда не всегда приятна рынку, однако она критически важна для здорового развития отрасли.
Перспективы классов кардинально различаются: класс А будет продолжать рост из-за высокой стоимости инвестиций и требований к окупаемости капитала, тогда как цены на класс В останутся на месте или будут снижаться из-за меньшей эффективности. Совокупный рынок складских площадей региона будет кратно расти.
— Какие тенденции на рынке складской недвижимости в Центральной Азии будут актуальны в 2026 году?
— В 2026 году главным драйвером рынка станет инвестиционная активность, в том числе работа созданных на CAWS 2025 инвестиционных фондов. Eurasian Warehouse REIT с капиталом $75 млн начнет привлекать инвестиции в Казахстане (70%) и Узбекистане (14%) с доходностью 18-22%. Central Asia Warehouse PEF объемом $200 млн сосредоточится на Узбекистане (40%) и Казахстане (30-35%). Оба фонда зарегистрированы в AIFC.
В Кыргызстане продолжится строительство таможенно-логистического центра Global Hub площадью 136 000 кв.м — первого объекта международного уровня. Правительство планирует развитие до 1 млн кв.м логистических площадей к 2030 году.
В Таджикистане появятся первые современные комплексы при поддержке Евразийского банка развития. Ожидается активное внедрение механизмов получения земельных участков без проведения торгов для стратегических логистических проектов.
Казахстан уже внедрил цифровую земельную политику с национальной онлайн-картой земель для обеспечения прозрачности и доверия инвесторов. Это существенно ускорит реализацию крупных складских комплексов и снизит административные барьеры для девелоперов.
Мы продолжим активно участвовать в развитии складских рынков Центральной Азии, проведя два ключевых события: весенний CAWS в Ташкенте для укрепления сотрудничества с узбекскими партнерами и традиционный осенний саммит в Алматы. Эти площадки станут катализаторами трансформации отрасли в профессиональную индустрию с четкими стандартами и инвестиционными инструментами.
