В 2025 году в Узбекистане вырос «объём качественного складского предложения, на рынок выходят полноценные девелоперские проекты в формате built-to-suit в его классическом понимании, а также начинает активно развиваться модель built-to-lease».
Консалтинговая компания в коммерческой недвижимости CMWP Uzbekistan любезно поделилась с редакцией Logistan своим видением того, как менялся рынок складской недвижимости в 2025 году.
Объем и новый ввод
Объём складских площадей в 2025 году в Узбекистане достиг 634 тыс. кв.м. Основная доля складской инфраструктуры находится в Ташкенте и Ташкентской области и составляет 72,5% (460 тыс. кв.м) от общего стока страны, в то время как остальные регионы представляют лишь 175 тыс. кв.м.
В сравнении с 2024 годом произошел рост на 12,6%.
*Стоит отметить, что более высокий показатель объёма площадей (в сравнении со срезом предыдущего года) обусловлен актуализацией базы данных CMWP Uzbekistan и уточнением состава объектов, в том числе на основе реализованных проектов и отчётов. В рамках проектов текущего года база была дополнена информацией о ранее не учтённых складских объектах, что привело к пересмотру фактических показателей за предыдущий год и их расхождению с ранее опубликованными значениями CMWP Uzbekistan.
Согласно данным аналитиков CMWP Uzbekistan, в 2025 году было введено 71 200 кв.м, что на 46,7% ниже показателей ввода предыдущего года.
Вместе с тем текущий год характеризуется значительным количеством анонсированных проектов, среди которых ключевыми являются Silk Way PTC и DP World. Оба проекта реализуются в
многостадийном формате с поэтапным вводом площадей, при этом совокупный объём ввода по ним к концу 2030 года оценивается на уровне 255 тыс. кв.м.
Важно отметить, что в процессе сбора данных и формирования аналитических выводов не учитывались малые (до 1 000 кв.м) и низкокачественные складские объекты. Предполагается, что фактическое количество складских помещений существенно выше, однако значительная их часть относится к «серому» или «теневому» сектору и не соответствует современным требованиям к качеству и условиям хранения.
Средняя ставка
Под конец 2025 года средняя ставка достигла $8,86/кв.м, что на 13,4% ниже, чем в аналогичный период 2024 года.
Форматы и классы
На рынке складской недвижимости Узбекистана преобладают объекты класса B/B+, на долю которых приходится 49% совокупного стока (без учёта BTS-проектов).Склады классов A/A+ составляют 34%.
При этом склады класса C преимущественно представлены объектами, не ориентированными на профессиональное складское использование, что снижает их фактическую значимость в структуре рыночного предложения, поэтому в анализе учитывается лишь наиболее качественная часть данного сегмента.
Форматы морозильных и холодильных складов занимают относительно незначительную долю рынка – около 3,1%.
Выводы
По итогам 2025 года рынок складской недвижимости Узбекистана по-прежнему характеризуется преобладанием объектов, реализуемых операторами под собственные нужды с ограниченной ориентацией на арендную модель. Полноценные BTS-проекты, предполагающие последующую сдачу складских помещений в аренду, а также институциональные логистические парки с долгосрочной арендой всё ещё не сформированы.
Однако, в течение 2025 года на рынке наметились качественные структурные изменения, например: впервые были анонсированы крупные многостадийные проекты (Silk Way, DP World), ориентированные на профессиональный формат складской и логистической инфраструктуры. Их появление свидетельствует о начале перехода рынка от фрагментарной модели самостроя «под себя» к формированию организованного девелоперского сегмента. В рамках данной трансформации увеличивается объём качественного складского предложения, на рынок выходят полноценные девелоперские проекты в формате built-to-suit в его классическом понимании, а также начинает активно развиваться модель built-to-lease.
Таким образом, несмотря на раннюю стадию развития рынка складской недвижимости, показатели текущего года создают предпосылки для появления ещё большего количества профессиональных девелоперов – местных и международных.
Множественные усилия государства (такие как субсидии или создание СЭЗ) и рост присутствия международных компаний создают основу для дальнейшего развития арендного складского рынка и удовлетворения как текущего, так и перспективного спроса.
Термины и определения
*BTS (Built-To-Suit) – это строительство объекта девелопером по индивидуальным техническим и бизнес-требованиям конкретного клиента или для использования под собственные нужды девелопера. Объект разрабатывается с учетом специфики деятельности, необходимой площади и прочих особенностей бизнеса заказчика. Готовое здание не выводится на общий рынок и не предназначено для свободной аренды или продажи, поскольку создается под конкретного пользователя.
Справка.
Commonwealth Partnership (CMWP) — международная группа компаний, оказывающая консультационные, инвестиционные и агентские услуги в сфере коммерческой недвижимости. На рынке Узбекистана CMWP присутствует с 2017 года.
